Des rendements à deux chiffres, une plus-value immédiate et un « énorme potentiel de hausse des loyers » : à première vue, de nombreuses fiches descriptives d’immeubles collectifs donnent l’impression d’un investissement sans aucun inconvénient. Les tableaux sont soigneusement mis en page, les graphiques semblent convaincants et les prévisions de revenus locatifs ne cessent d’augmenter.
La réalité est souvent bien plus sobre. Le papier est patient. Et dans Excel, presque toutes les hypothèses peuvent être modélisées de manière à aboutir à un dossier d’investissement attractif.
C’est pourquoi, dans notre cabinet, nous n’évaluons pas les biens immobiliers d’investissement en fonction de valeurs souhaitées, mais sur la base de chiffres fiables.
Loyer réel vs loyer théorique : l'écart le plus dangereux dans la fiche descriptive
Le loyer réel correspond au flux de trésorerie effectif généré actuellement par les baux en cours. Il indique les revenus que le bien génère réellement aujourd’hui.
Le loyer théorique, en revanche, décrit un loyer théoriquement possible. Il peut être pertinent si le potentiel de développement est clairement justifié. Il devient dangereux lorsqu’il est présenté comme s’il était certain de pouvoir être atteint à court terme.
Cette différence est déterminante pour les investisseurs :
- Loyer réel: loyer net hors charges actuel
- Loyer théorique : loyer de marché théoriquement atteignable
- Loyer net hors charges annuel: base de nombreux calculs de rendement et de facteurs
- Facteur de prix d'achat: prix d'achat divisé par le loyer net hors charges annuel
- Flux de trésorerie: revenu courant après déduction des coûts et du financement
- Potentiel d'augmentation du loyer: pertinent uniquement s'il est juridiquement et concrètement réalisable
Le risque est particulièrement élevé lorsque le facteur de prix d'achat est calculé sur la base du loyer théorique. Dans ce cas, un bien immobilier semble plus avantageux qu'il ne l'est réellement au regard des revenus effectifs.
Dans notre cabinet, un acheteur potentiel nous a présenté la fiche descriptive d'un autre agent immobilier concernant un immeuble de 10 logements. Le bien était proposé avec un rendement très attractif, calculé sur la base d'un loyer théorique de 12 euros par mètre carré. Or, les locataires actuels payaient en moyenne environ 7 euros par mètre carré.
Sur le papier, le bien semblait prometteur. En réalité, l'écart entre le loyer réel et le loyer théorique reflétait plusieurs années de décalage, des contraintes juridiques et d'importants besoins de modernisation.
Nous avons recalculé les chiffres :
- vérifié les baux en cours
- recensé les loyers réels par unité
- comparé les valeurs des barèmes locatifs
- évalué de manière réaliste les augmentations de loyer possibles
- estimé les coûts de modernisation
- Prise en compte des risques de vacance et de rotation des locataires
- Rendement calculé sur la base des flux de trésorerie réels
Le résultat était sans équivoque : sans mesures de grande envergure, sans changement de locataire et sans un horizon temporel à long terme, le loyer théorique indiqué était pratiquement inatteignable. Le prix d’achat reposait sur une hypothèse d’avenir, et non sur l’investissement actuel.
Notre recommandation était claire : à ce prix, le bien immobilier ne justifie pas l'opération.
Les freins juridiques : le plafond de hausse et le plafonnement des loyers
Les augmentations de loyer pour les logements existants ne peuvent pas être fixées librement. C’est précisément là que de nombreux calculs sur Excel échouent. Un tableau peut augmenter les loyers à volonté chaque année. Le droit locatif, lui, ne le permet pas.
Pour les baux existants, c’est surtout le plafond de hausse qui entre en ligne de compte. Conformément à l’article 558 du Code civil allemand (BGB), le loyer ne peut en principe augmenter de plus de 20 % sur une période de trois ans ; dans les zones où le marché du logement est tendu, les Länder peuvent abaisser cette limite à 15 %. De plus, le loyer ne peut être augmenté que jusqu’à concurrence du loyer de référence local.
Pour les nouvelles locations, le « frein aux loyers » peut s’appliquer. Dans les zones où il est en vigueur, le loyer ne peut en principe dépasser de plus de 10 % le loyer de référence local au début du bail. Des exceptions s’appliquent notamment à certains logements neufs ou à des logements ayant fait l’objet d’une modernisation complète.
Pour les investisseurs, cela signifie que :
- le loyer actuel ne peut pas être relevé à volonté pour atteindre le niveau du marché
- Le plafond limite les augmentations de loyer dans le parc immobilier existant
- Le barème des loyers sert de base de comparaison
- Le « frein aux loyers » peut limiter les nouvelles locations
- Les augmentations de loyer liées à la modernisation doivent faire l'objet d'un examen juridique rigoureux
- Les loyers cibles doivent s'inscrire dans un calendrier réaliste
- La vacance n’est pas automatiquement synonyme d’opportunité de rendement
- Les locataires actuels constituent un facteur central de l'analyse de rentabilité
Dans un cas, un propriétaire souhaitait vendre son immeuble locatif et avait calculé le prix de vente à l'aide de son propre tableau Excel. Son hypothèse : l'acheteur pourrait augmenter considérablement tous les loyers dès l'acquisition. Sur le papier, cela semblait très convaincant. La réalité s'est avérée moins réjouissante.
Les loyers actuels étaient déjà proches du loyer de référence local. De plus, un plafond de loyer abaissé s’appliquait dans la commune. Une augmentation à court terme, telle qu’elle figurait dans le calcul de vente, n’était pas juridiquement tenable.
Nous avons alors interrompu la commercialisation et refait le calcul. Si nous avions publié le bien en partant de ces hypothèses, les acheteurs professionnels auraient vérifié les chiffres au plus tard lors de la due diligence. La banque de l’acheteur aurait également examiné d’un œil critique les revenus estimés.
Une fiche descriptive doit susciter l’intérêt. Elle ne doit toutefois pas promettre un rendement qui n’est pas juridiquement réalisable.
La loi sur l'énergie des bâtiments peut également s'appliquer aux bâtiments anciens.
L'article 72 de la GEG prévoit notamment l'interdiction d'exploitation de certaines anciennes chaudières, mais il convient d'examiner les exceptions et les détails techniques.
Dans le cadre d’une mission d’expertise pour un investisseur, on nous a présenté un portefeuille affichant un rendement brut apparemment excellent. Les loyers étaient perçus, les logements étaient en grande partie loués et, à première vue, le projet semblait attractif.
Puis l’audit technique a commencé. Le certificat de performance énergétique indiquait un retard à combler en matière d’efficacité énergétique. Les dossiers de construction faisaient état de toitures anciennes. Dans plusieurs bâtiments, les systèmes de chauffage avaient atteint un âge tel qu’un audit approfondi au regard de la GEG s’imposait. De plus, il n’existait pas de planification claire des dépenses d’investissement (CapEx) pour les cinq années à venir.
Nous avons refait le calcul en tenant compte des investissements prévisibles :
- Travaux de toiture
- Contrôle du système de chauffage et renouvellement éventuel
- État des façades et des fenêtres
- Besoins en provisions
- Risques techniques
- Périodes de vacance éventuelles pendant les travaux
- Évolution réaliste des loyers après rénovation
Le rendement brut initial a ainsi perdu considérablement de sa pertinence. Ce n’est qu’après ajustement du prix d’achat que ce soi-disant « bon plan » s’est transformé en un projet de valorisation réaliste.
La distinction est importante : un bien nécessitant une rénovation peut constituer un bon investissement. Mais uniquement si le prix, le risque et les dépenses d’investissement (CapEx) sont en adéquation.
Une commercialisation honnête : pourquoi des chiffres réalistes attirent de meilleurs acheteurs
Les investisseurs sérieux savent que tous les biens immobiliers ne constituent pas nécessairement des actifs de base. Ils achètent également des biens présentant des logements vacants, nécessitant des travaux de rénovation ou dont les loyers sont inférieurs à la moyenne – à condition que l'analyse de rentabilité soit présentée en toute transparence.
Le problème ne survient que lorsqu’un bien est mal étiqueté. Une maison nécessitant des travaux de rénovation mais présentant un potentiel d’augmentation des loyers n’est pas un générateur immédiat de cash-flow. Il s’agit peut-être d’un investissement à valeur ajoutée. Et il existe justement des acheteurs pour ce type de bien, si le prix est correct.
Pour un bien nécessitant d’importants travaux de rénovation, nous avons délibérément renoncé à des promesses de rendement exagérées. Au lieu de cela, l’analyse de rentabilité a été clairement présentée comme un projet à valeur ajoutée. Les loyers actuels étaient bas, les installations techniques obsolètes, mais l’emplacement était stable et la demande favorable à long terme.
La fiche descriptive indiquait en toute transparence :
- les revenus actuels
- quelles mesures sont nécessaires
- quelle évolution des loyers semble réaliste
- quels coûts il fallait prévoir
- quel prix d'achat correspond à cela
Résultat : moins de demandes, mais des entretiens de meilleure qualité. Les acheteurs potentiels se sont montrés plus professionnels, les questions plus concrètes et la phase d’offre nettement mieux structurée.
Dans le cadre des ventes immobilières B2B, l’honnêteté n’est pas un inconvénient. Elle permet de filtrer les acheteurs adéquats.
Des chiffres concrets pour des portefeuilles professionnels
Un investissement immobilier solide n'a pas besoin de tableaux gonflés. Il nécessite des hypothèses fiables, des données locatives claires, des augmentations de loyer juridiquement réalistes et une planification rigoureuse des dépenses d'investissement (CapEx).
D’après notre expérience, les éléments suivants sont particulièrement importants :
- un loyer réel plutôt qu’un loyer souhaité
- Loyer cible uniquement avec un calendrier réaliste
- Vérifier minutieusement le plafond de loyer et le dispositif de modération des loyers
- Intégrer les dépenses d'investissement (CapEx) dès le départ
- Claser techniquement les risques liés à la GEG
- Préparer l'ensemble des documents de due diligence
- Fonder le facteur de prix d’achat sur des données fiables
Les investisseurs n’achètent pas des histoires. Ils achètent des chiffres, des risques et des perspectives. C’est précisément pour cette raison qu’un dossier de présentation honnête et rigoureusement analytique a souvent bien plus de poids que n’importe quelle promesse de rendement mirobolante.
Vous recherchez des biens immobiliers d’investissement avec des chiffres réels et fiables ? Ou bien vous souhaitez vendre votre immeuble collectif à des investisseurs et avez besoin d’un dossier de présentation capable de résister à la due diligence d’acheteurs professionnels et de banques de financement ? Laissez-nous calculer votre analyse de rentabilité et préparer avec rigueur les fondements économiques de votre vente.
