Der Zuger Immobilienmarkt ist heiss.
Winter 23/24: Viele Makler wittern hier das grosse und schnelle Geld. Die Versuchung ist nicht unerheblich, dass unter Akquise-Druck stehende Makler überzogene Verkaufspreise (sprich: hedonischer Verkehrswert mit einer nicht nachvollziehbaren Preiserhöhung) anbieten, um das Verkaufsmandat zu erhalten.
Es ist entscheidend zu betonen, dass der tatsächliche Marktwert einer Immobilie stets das Resultat einer freiwilligen Transaktion (Kaufvertrag) zwischen Verkäufer und Käufer darstellt und nicht zwangsläufig dem im Inserat angegebenen Verkaufspreis entspricht. Diese tatsächlichen Markttransaktionen bleiben der Öffentlichkeit oft verborgen, sind jedoch in den hedonischen Bewertungen (Vergleichswert-Methode) berücksichtigt.
Risiken von unrealistischen Verkaufspreisen
• Geringere Nachfrage und längere Verkaufszeiten: Potenzielle Käufer sind bestens über den Markt informiert. Der Kreis der Kaufinteressenten verringert sich. Dies verlängert den Verkaufsprozess erheblich. Verkäufer müssen ihre Immobilie länger finanzieren.
• Negative Wahrnehmung bei Preisreduktionen: Wenn Verkäufer/Makler gezwungen sind, den Preis zu reduzieren, interpretieren potenzielle Käufer dies häufig als Zeichen von Problemen mit der Immobilie. Dies kann zu einem Imageproblem der Immobilie führen und weitere Preisreduktionen provozieren. Resultat ist ein massiver Wertverlust.
• Erschwerte Finanzierungslösungen: Banken neigen dazu, Immobilien konservativ zu bewerten und berücksichtigen künstliche Preisanpassungen natürlich nicht. Konsequenz für den Käufer, er hat einen höheren Eigenmittelbedarf, die Finanzierung wird schwieriger.
• Künstlich hohe Erwartungen auf dem Immomarkt: In Immobilieninseraten aufgeführte überhöhte Verkaufspreise können dazu führen, dass die allgemeinen Markterwartungen künstlich aufgebläht werden, obwohl die tatsächlichen Transaktionen auf einem niedrigeren Niveau stattfinden. Hoffnungen entstehen, welche dann in der Realität in Enttäuschungen umschlagen.
Die Hegglin Group vermeidet solche Rattenfänger-Methoden. Grundsätzlich möchten wir Verkaufspreise publizieren, welche den tatsächlichen Marktwert widerspiegeln. Darum gibt es uns auch die nächsten 40 Jahre noch.
