Die Entscheidung, getrennte Wege zu gehen, ist schwer genug. Wenn dann noch ein gemeinsames Haus, eine laufende Hypothek und unterschiedliche Vorstellungen über den weiteren Weg dazukommen, wird aus der privaten Trennung schnell eine finanzielle und emotionale Ausnahmesituation.
In unserer Praxis erleben wir häufig, dass die gemeinsame Immobilie zum grössten Streitpunkt wird. Eine Person möchte verkaufen, die andere möchte bleiben. Eine Seite sieht den hohen emotionalen Wert, die andere denkt an Hypothekarzinsen, Unterhalt oder einen schnellen Neustart.
Gerade in dieser Situation braucht der Immobilienverkauf vor allem drei Dinge:
- eine unparteiische Immobilienbewertung
- klare Kommunikation mit beiden Eigentumsparteien
- ein rechtlich und finanziell sauber vorbereitetes Vorgehen
Als Makler übernehmen wir keine Rechts- oder Steuerberatung. Unsere Rolle liegt in der neutralen Marktwertermittlung, der professionellen Verkaufsorganisation und einer Kommunikation, bei der beide Seiten denselben Informationsstand erhalten.
Die wichtigste Grundlage: Eine unparteiische Wertermittlung
Bei einer Scheidung geht es bei der Immobilie selten nur um den Verkaufspreis. Der Wert kann auch für eine Übernahme durch eine Partei und für die güterrechtliche Auseinandersetzung relevant sein. Wie Vermögen und Schulden aufgeteilt werden, hängt unter anderem vom vereinbarten Güterstand und von der konkreten Eigentums- und Finanzierungssituation ab. Eine rechtliche Beurteilung gehört deshalb in fachkundige Hände.
Für die Verkaufsentscheidung schafft eine nachvollziehbare Marktwertermittlung eine sachliche Grundlage. Ein einfacher Online-Rechner reicht dafür kaum aus: Er kennt weder den tatsächlichen Zustand noch Mikrolage, Investitionen, Hypothek oder weitere wertrelevante Besonderheiten.
In unserer Praxis erleben wir oft zwei gegensätzliche Perspektiven. Die ausziehende Person setzt den Wert manchmal sehr hoch an, weil sie eine entsprechend hohe Auszahlung erwartet. Die Person, die im Haus bleiben möchte, bewertet dieselbe Immobilie eher vorsichtig, weil sie Hypothek, Unterhalt und künftige Investitionen tragen müsste.
Bei einem Verkaufsfall lagen die Vorstellungen beider Seiten um rund CHF 100'000 auseinander. Erst eine marktgerechte Bewertung mit Vergleichswerten, Objektanalyse und nachvollziehbarer Preisspanne brachte Ruhe in die Situation. Beide Parteien hatten erstmals eine gemeinsame Grundlage, über die sie sachlich sprechen konnten.
Eine neutrale Immobilienbewertung ersetzt keine rechtliche, steuerliche oder finanzielle Beratung. Sie erleichtert jedoch die Abstimmung mit Rechtsvertretung, Bank, Steuerfachperson und Notariat.
Kommunikation organisieren: ein Ansprechpartner, gleiche Informationen für alle
Stehen beide Parteien als Eigentümer im Grundbuch, müssen zentrale Verkaufsschritte grundsätzlich gemeinsam getragen werden. Dazu gehören insbesondere die Beauftragung, die Preisentscheidung, die Käuferauswahl und der öffentlich beurkundete Kaufvertrag. Bei abweichenden Eigentums- oder Vertretungsverhältnissen ist eine rechtliche Prüfung sinnvoll.
In der Praxis ist genau das oft die grösste Herausforderung. Manche Paare können noch sachlich miteinander sprechen. Andere befinden sich in einer Phase, in der jedes Telefonat eskaliert oder Nachrichten nicht mehr beantwortet werden.
Für einen geordneten Immobilienverkauf müssen dennoch viele Punkte abgestimmt werden:
- Maklerauftrag
- Verkaufspreis und Strategie
- Freigabe der Verkaufsdokumentation
- Besichtigungstermine
- Umgang mit Kaufangeboten
- Käuferauswahl
- Unterlagen für Notariat und Grundbuch
- Übergabetermin, Inventar und Räumung
- Abstimmung mit der finanzierenden Bank
In einem aktuellen Fall war die Kommunikation zwischen den getrennten Eheleuten vollständig abgebrochen. Beide wollten die Immobilie verkaufen, aber nicht mehr direkt miteinander sprechen. Wir haben die Verkaufsorganisation getrennt mit beiden Parteien abgestimmt: Fototermin, Dokumentation, Preisstrategie, Besichtigungsfenster, Rückmeldungen und Kaufangebote.
Jede Rückmeldung wurde dokumentiert, beide Parteien erhielten denselben Informationsstand und Entscheidungen wurden erst getroffen, wenn die erforderlichen Zustimmungen vorlagen.
Als Makler agieren wir in solchen Situationen als zentraler Informationsknotenpunkt. Das nimmt Druck aus der direkten Kommunikation und schützt den Verkaufsprozess vor unnötigen Eskalationen.
Das Timing: Verkauf vor, während oder nach dem Scheidungsverfahren?
Ein Immobilienverkauf kann grundsätzlich auch vor Abschluss des Scheidungsverfahrens vorbereitet oder durchgeführt werden, wenn die erforderlichen Eigentums- und Vertretungsverhältnisse geklärt sind und die beteiligten Eigentumsparteien zustimmen. Besteht Uneinigkeit über Verkauf, Nutzung oder Übernahme, sollte früh rechtliche Beratung beigezogen werden.
Neben der persönlichen Situation spielt die Finanzierung eine zentrale Rolle. Viele Paare haben eine laufende Hypothek. Bei einer vorzeitigen Auflösung einer Festhypothek kann je nach Vertrag und Bank eine Vorfälligkeits- oder Auflösungsentschädigung entstehen. Ob die Hypothek weitergeführt, übertragen, angepasst oder abgelöst werden kann, muss mit der Bank geklärt werden.
Vor dem Verkaufsstart sollten deshalb diese Punkte geprüft werden:
- Wer steht im Grundbuch?
- Wer ist Vertragspartner der Hypothek?
- Wie hoch ist der ausstehende Hypothekarbetrag?
- Welche Laufzeiten und Kündigungsfristen gelten?
- Entstehen Kosten bei einer vorzeitigen Auflösung?
- Ist eine Weiterführung oder Übertragung der Finanzierung möglich?
- Kommt eine Übernahme durch eine Partei infrage?
- Welche Schritte sind mit Bank, Rechtsvertretung und Notariat abzustimmen?
In einem unserer Verkaufsfälle lief eine Festhypothek noch mehrere Jahre. Beide Parteien wollten verkaufen, sorgten sich aber um mögliche Auflösungskosten. Wir haben die Bank früh eingebunden und die vertraglichen Möglichkeiten in die Verkaufsplanung aufgenommen.
Ob eine bestehende Finanzierung weitergeführt oder übernommen werden kann, hängt von Bank, Vertrag und Bonität ab. Eine pauschale Lösung gibt es nicht. Entscheidend ist, dass die Hypothek vor der Vermarktung geprüft wird und nicht erst bei der öffentlichen Beurkundung zum Problem wird.
Das Timing eines Immobilienverkaufs bei Trennung oder Scheidung sollte deshalb nicht nur emotional entschieden werden. Es braucht eine Übersicht über Marktwert, Hypothek, mögliche Bankkosten, Fristen sowie die persönliche und rechtliche Situation beider Seiten.
Ein sauberer Schnitt für einen neuen Anfang
Ein Hausverkauf bei Scheidung ist fachlich anspruchsvoll und menschlich sensibel. Es geht um Eigentum, Erinnerungen, Geld, Zukunftspläne und oft auch um das Bedürfnis, nach einer belastenden Zeit wieder Klarheit zu gewinnen.
Aus unserer Erfahrung sind drei Dinge besonders wichtig:
- eine neutrale Wertermittlung
- eine transparente Kommunikation
- eine saubere Abstimmung mit Bank, Anwalt und Notar
Wenn diese Grundlagen stimmen, kann der Verkauf deutlich ruhiger verlaufen. Beide Seiten wissen, woran sie sind. Kaufinteressenten erhalten klare Informationen. Und die Immobilie wird nicht aus der Dynamik eines Konflikts heraus vermarktet, sondern professionell vorbereitet.
Befinden Sie sich in einer Trennung und wissen nicht, wie es mit der gemeinsamen Immobilie weitergehen soll? Wir unterstützen Sie mit einer unparteiischen Einschätzung, diskreter Verkaufsplanung und klarer Kommunikation. Auf Wunsch führen wir Erstgespräche auch getrennt voneinander, damit beide Seiten in Ruhe ihre Fragen stellen können.
